新宁地产进入启梦体系视野的那一天，是在一个看起来再普通不过的清晨。
港城金融新闻的头版，用加粗字体写着一行字：
“新宁地产完成史上最大跨区域并购，正式跻身亚洲前三大地产集团。”
配图是一片气势磅礴的城市天际线，玻璃幕墙反射着金色阳光，仿佛每一栋楼都在涨价。
游墨把这份报纸摊在林亮面前时，语气平静，但眼神却很谨慎。
“亮，你最近疯狂收购，自然城市和产业链都在我们手里，但这个新宁……我总觉得不对劲。”
林亮没有立刻说话，只是缓慢地看完那篇报道。
报道写得极其漂亮：
新宁地产，二十年发家史；
从区域小开发商起步，一路精准踩中城市化浪潮；
从住宅到综合体，再到城市群运营；
如今横跨七个国家、三十六座城市；
资产规模突破 9000 亿港元；
被国际评级机构评为“亚洲最稳健地产巨头之一”。
报道最后一句几乎是宣传式的评语：
“新宁不是开发商，是城市的合伙人。”
沈丽君站在一旁，低声说：
“现在整个亚洲的养老地产、产业园区、海外新城，几乎都有新宁的影子。很多地方政府都是他们的合作方。”
婉儿轻轻皱眉：“听起来……太完美了。”
是的，太完美了。
完美到不像一家真实存在的地产公司，反而像一套被精心打磨出来的资本故事模板。
林亮这时才开口：“新宁的老板是谁？”
游墨迅速调出资料。
“表面上的创始人是——周世明，早年是建筑包工头出身，后来转型投资人。但现在真正掌控新宁的，是一张非常复杂的股权结构。”
“新宁控股 63% 的股份，被拆成了 87 家离岸公司，分布在开曼、百慕大、卢森堡、新加坡。”
“再往上追——
是三层信托。
两层基金。
一层‘不可披露受益人’结构。”
会议室里安静了一下。
懂资本的人都明白，一家公司如果需要把股权拆到这种程度，只有两种可能：
要么是在做超级并购的税务设计；
要么——是在掩盖真实金主。
沈丽君低声说：“亮，这种结构不是‘稳健’，是‘极度不透明’。”
游墨点头：“更奇怪的是，新宁的负债率表面只有 58%，看起来很健康。但我们查到他们的真实债务，被拆散放进了至少二十多家SPV公司，没并表。”
“如果合并计算，新宁真实负债率——
至少 92%。”
这是一组足以让任何监管机构心跳骤停的数字。
婉儿的声音冷了下来：“也就是说，他们表面在赚钱，实际上在靠不停借新债，填旧债。”
游墨点头：“是的，而且规模极其惊人。”
林亮慢慢靠在椅背上，眼神变得很安静。
这安静，往往意味着危险。
他问了一个关键问题：
“新宁现在最大的现金流来源是什么？”
沈丽君调出另一组数据：
“不是卖房。”
“是——
海外‘新城计划’补贴；
地方政府的土地返还；
城市更新的财政兜底；
以及——
以新城为抵押向国际银行团融资。”
“他们现在已经不是靠市场活着了，是靠信用放大杠杆活着。”
游墨补了一句：
“更重要的是——他们拿这些钱，不是真的在建城。”
“他们在不停制造‘开工’，制造‘规划’，制造‘奠基’，制造‘宏大蓝图’。”
“真正完成交付的项目，比例不到 18%。”
这句话落下，会议室里彻底冷了。