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……
2000年9月，香港默潮资本大会议室。
职业经理人张维站起来，走到投影幕前，开口道：“陈总，资产确权只是第一步，接下来，最重要的是「资产管理」！”
说完，他翻到下一页，继续：
“陈总，默潮（中国）资产有限公司旗下的「默潮资产管理公司」已经完成注册备案；
目前团队60人，分为四个部门——
租赁运营部、资产维护部、财务风控部、增值运营部！”
他切换幻灯片，屏幕上出现一张组织结构图：
“租赁运营部负责所有住宅和商铺的出租、租约管理、租金催收；
资产维护部负责房屋的日常维修、翻新改造、物业管理对接；
财务风控部负责租金归集、贷款偿还、现金流预测；
增值运营部，负责调研市场行情，优化房产配置，适时对商铺进行升级改造，提升租金收益和资产估值！”
周建国插了一句：“张总，4.6万套住宅，分散在全国134个城市，怎么管？”
张维早有准备：
“「区域管家+第三方物业」模式！
每个地级市设立一名区域管家，负责该市所有房产的日常巡查、租客对接、维修协调。
第三方物业公司负责具体的保洁、安保、维修等执行工作。
区域管家由我们直管，第三方物业按合同考核。”
他翻开下一页：
“租金定价方面，住宅按当地市场价的90%挂牌，优先长租，租期至少一年。
商铺按市场价挂牌，租期三到五年，租金每年递增3%到5%。”
方翰在旁边补充：
“租赁合同我们已经拟好模板，由鼎世国际法务集团审核完毕；
住宅合同采用标准版本，商铺合同根据位置和面积单独定制。
所有租约必须备案，不接受口头协议。”
陈景明点了点头，看向张维：“「以租养贷」的方案，算过没有？”
张维翻开第三份文件，屏幕上跳出一张现金流测算表：
“总月供：2.1亿人民币。
其中，住宅贷款月供1.4亿，商铺贷款月供0.7亿。”
他指着第二行：
“租金收入：
住宅部分，4.6万套按平均租金1800元/月计算，月收入8280万；
商铺部分，4650套按平均租金6000元/月计算，月收入2790万；
合计月租金收入1.107亿！”
他顿了顿：“租金覆盖月供的比例，约52.7%。”
会议室里有人轻轻吸了口气，周建国皱起眉头：“五成出头，剩下的缺口怎么办？”
张维切换到下一页：“缺口部分，约9930万/月，由「美股盈利」补足！”
他看了陈景明一眼，继续：
“陈总已经给我们预留了「1亿美元流动资金」，存在香港的离岸账户，专门应对利率波动和空置风险。
如果央行加息，月供增加，从备用金里补。
如果某城市空置率上升，租金收入下降，也从备用金里补。”
蔡崇信靠在椅背上，算了一笔账：
“1亿美元，按当前汇率约8.3亿人民币。
就算最坏情况，月供缺口维持在1亿左右，也能撑8个月。
8个月之内，租金收入会随着市场回暖而增加，缺口会逐渐缩小。”
陈景明端起那杯柠檬水，喝了一口，放下：
“「以租养贷」不是目的，是手段！
我们的目标是，一年内，租金覆盖全部月供！
三年内，租金开始产生净现金流！”
他站起来，走到白板前，画了一条向上的曲线：