靖平三年九月初三，垂拱殿。
开封府尹林特跪在御前，额头抵着冰凉的金砖，声音发颤：“官家……汴京的房价，这三个月翻了一倍不止。东十字街一间临街铺面，去年还值八百贯，如今已叫价两千贯。民居更是……连城外草棚都有人抢。”
他呈上一摞厚厚的卷宗：“这是各厢坊正联名上书，请求朝廷管管房价。再涨下去，别说寻常百姓，就是中产之家也住不起了。”
赵佶接过卷宗，却未翻开，只问：“城中现有多少人？”
“去岁户部统计，汴京及附郭县共二十三万户，约一百一十万口。”林特顿了顿，“但自西域、南洋商路大开，涌入的商贾、工匠、脚夫、仆役……臣粗略估算，至少又增了十五万人。而且还在源源不断涌来。”
“一百二十五万人……”赵佶喃喃，“比靖平元年多了四成。”
李纲出列：“官家，此事臣也有奏。昨日西城一个三进的院子，竟拍出三万贯天价，买主是撒马尔罕来的大商人。臣担心，长此以往，汴京将成为富商巨贾之都，而穷苦百姓无立锥之地。”
赵鼎补充：“更麻烦的是坊巷拥挤。万胜门外原本是菜地，如今盖满了临时窝棚，污水横流，一旦走水，后果不堪设想。”
赵佶沉默片刻，忽然问工部尚书苏启明：“苏卿，若朕要扩建汴京，该如何扩？”
苏启明精神一振，他显然早有准备，立刻命人展开一幅巨大的汴京地图：“官家请看，现今汴京外城周长五十里，已不堪重负。臣以为，扩建当分三步。”
他指着地图：“第一步，外城城墙不再外扩，但城外十里内，规划为新城区。为何不扩城墙？因为——”他抬头看向赵佶，眼中闪着光，“大宋的疆土已扩至西域、东海，敌军的铁骑已不可能再冲到汴京城下，城墙，便成了束缚发展的囚笼。”
赵佶笑了：“知朕者，苏卿也。继续说。”
“第二步，新城规划要科学。”苏启明取出一卷图纸，“这是臣与格物院、将作监同僚，参照《周礼·考工记》并结合新式营造法，设计的新汴京规划图。”
图纸上，新城被划分为整齐的棋盘格。苏启明解说道：“新城以坊为基本单位，每坊三百亩，呈正方形。坊内道路呈井字形，宽三丈，可供四辆马车并行。坊中央设水井、公厕、消防水缸。每坊预计住五百户，约两千五百人。”